Invertir en un departamento para arrendar sigue generando dudas entre los potenciales compradores de la ciudad. La recuperación de los precios de venta, aunque moderada en el último año, ha reavivado el interés por la inversión inmobiliaria y por entender qué barrios ofrecen la mejor rentabilidad a mediano plazo.
Los analistas coinciden en que, si la hipoteca masificada logra consolidarse, la presión sobre el mercado de alquileres disminuirá: más inquilinos se convertirán en propietarios, lo que recortará la demanda y limitará el crecimiento de los precios de arriendo.
Rentabilidad actual de los alquileres en CABA
Según el informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, la rentabilidad bruta anual promedio de un departamento de dos ambientes (aprox. 50 m²) en la Ciudad de buenos aires se sitúa en el 5,7 % a septiembre de 2026. Para recuperar la inversión inicial se requieren, en promedio, 17,6 años de ingresos por alquiler, una mejora del 12,5 % respecto al año anterior.
Esta cifra se basa en un modelo que asume ocupación estable y no contempla gastos de mantenimiento ni impuestos, por lo que el rendimiento neto sería algo menor. Aun así, el dato sirve como referencia para comparar la eficiencia de cada zona.
Barrios con mejor retorno: surge el sur y el oeste
Los sectores donde el precio de compra sigue siendo bajo en relación al alquiler concentran los mejores índices de rentabilidad. Lugano lidera la lista, ofreciendo más del 9 % de retorno bruto anual. Le sigue Parque Patricios, con un 7,7 % y Nueva Pompeya, con 7,6 %. En estos barrios, el menor valor por metro cuadrado permite que los ingresos por arriendo representen un porcentaje mayor del capital invertido.
El corredor sur en su conjunto muestra una media del 8,9 % anual, mientras que el corredor norte se queda en 4,8 %. La diferencia se explica por la brecha entre precios de venta y de arriendo: en el sur la brecha es más amplia, lo que favorece al inversor.
Los sectores premium y su paradoja de bajos rendimientos
En la zona norte-este, los barrios tradicionalmente codiciados por inquilinos presentan rendimientos más estrechos. Puerto Madero alcanza apenas un 3,2 % anual, Palermo y Núñez rondan el 4,6 %. Aun con una demanda sólida y una ocupación casi segura, los altos precios de compra y de alquiler comprimen la rentabilidad.
En septiembre de 2026, el alquiler de un departamento de dos ambientes en Palermo promediaba $1.005.424 mensuales (crecimiento del 1,48 % respecto al mes anterior) y en Núñez $1.003.138 (subida del 0,73 %). Puerto Madero sigue liderando los precios con $1.268.186 por mes. Estos valores superan la barrera del millón de pesos, pero el retorno neto sigue siendo el más bajo del mercado.
Evolución de los precios de arriendo frente a la inflación
Septiembre de 2026 registró la menor alza mensual del 2026, con un incremento del 1,3 % en el precio medio de los alquileres publicados. En lo que va del año, el acumulado es del 20,8 %, por debajo de la inflación acumulada del 23,5 %. El promedio de arriendo para un departamento de dos ambientes en toda la CABA se sitúa en $898.154 mensuales.
Para unidades más pequeñas, el precio medio de un monoambiente de 40 m² asciende a $779.370, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m² supera los $1.214.267 al mes. La disparidad entre el norte, donde los precios superan los $900.000, y el sur-oeste, con promedios bajo los $800.000, vuelve a confirmar la influencia de la ubicación sobre la rentabilidad.
Consideraciones de riesgo y el papel de la financiación hipotecaria
Si la masificación del crédito hipotecario se consolida, se espera que una mayor parte de los inquilinos actuales se convierta en propietarios, reduciendo la presión sobre la demanda de alquileres. Esto podría traducirse en menores aumentos de precios y, por ende, en una rentabilidad más estable pero con menor proyección de crecimiento.
Por otro lado, los barrios premium, pese a ofrecer retornos más bajos, siguen siendo atractivos por su bajo riesgo de desocupación y su alta liquidez. Los inversores deben ponderar la seguridad de ocupación contra la posibilidad de obtener un mayor rendimiento en zonas como Lugano o Parque Patricios, donde la volatilidad de la demanda puede ser mayor.
En síntesis, la decisión de comprar para alquilar en Buenos Aires depende de la prioridad del inversor: maximizar el retorno bruto a través de áreas más asequibles o privilegiar la estabilidad y menor rotación que brindan los barrios de mayor nivel.
