En el corazón del debate que atraviesa al mercado inmobiliario argentino está la tensión entre la demanda de vivienda y la incapacidad del sistema financiero para ofrecer préstamos a plazos largos. Según especialistas, el principal cuello de botella no es la falta de interesados ni únicamente las tasas, sino la estructura del financiamiento: los bancos fondean gran parte de su actividad con depósitos a corto plazo y no pueden sostener préstamos a 20 o 30 años. Esta situación explica por qué el crédito hipotecario sigue siendo marginal y por qué el sector de la construcción no logra convertirse en el motor de empleo y actividad que podría ser.
El diagnóstico: moneda, indexación y fondeo
El mercado inmobiliario opera en una combinación complicada: los inmuebles suelen cotizar en dólares, los salarios y cobros en pesos y los productos financieros vigentes están, en muchos casos, indexados. En ese contexto, el sistema UVA —es decir, la Unidad de Valor Adquisitivo— aparece como la alternativa más viable para préstamos en moneda local. Sin embargo, la historia reciente dejó cicatrices en la percepción sobre la indexación. Aun así, con una inflación más controlada, el crédito indexado recupera atractivo. El otro límite estructural es el financiamiento: sin mecanismos que transformen ahorro en créditos de largo plazo, el mercado no escala.
La propuesta central: el FGS como fondeador
La idea clave que presentó el economista Miguel Kiguel consiste en movilizar parte de los activos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para que actúe como comprador y mantenedor de hipotecas. El FGS dispone de un volumen significativo de recursos, incluidos activos líquidos y acciones listadas que hoy no están orientadas directamente a la actividad productiva. La propuesta sugiere que los bancos sean los originadores de los préstamos, aplicando estándares comunes de documentación, y que luego vendan esas hipotecas al FGS para recuperar liquidez y seguir otorgando créditos. De esa manera, el ahorro público gestionado por el Fondo se transforma en crédito hipotecario de largo plazo.
Cómo funcionaría operativamente
En la práctica, el esquema requiere tres elementos: estándares de otorgamiento, acuerdos entre entidades para la documentación y una decisión política que habilite al Fondo a comprar activos hipotecarios. Los bancos conceden las hipotecas y, una vez originadas, las transfieren al FGS, que mantiene el activo en su cartera a largo plazo. No se trata de crear un programa de gasto adicional: es financiamiento. Según cálculos presentados, destinar alrededor del 1% del PBI al circuito hipotecario podría traducirse en una expansión de la actividad del orden del 2% a 3% por el efecto multiplicador de la construcción.
Implicaciones legales y timing
Los especialistas insisten en que técnicamente no hay invenciones complejas: el proceso puede instrumentarse con rapidez si existe la voluntad política y se da protección legal a los funcionarios que deben mover los fondos. Uno de los temores principales es la posible judicialización de decisiones que impliquen reorientar activos del FGS. Por eso se plantea la necesidad de un marco jurídico claro, que permita ejecutar la estrategia sin exponer a gestores públicos a litigios que frenen la iniciativa.
Impacto en la construcción y desafíos del sector
El presidente de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos, Damián Tabakman, destacó la gravedad de los costos actuales de obra expresados en dólares, frente a precios de venta por metro cuadrado que no acompañaron ese aumento. Esa desalineación afectó la rentabilidad de los emprendimientos privados y obligó a los desarrolladores a buscar eficiencias internas. En ese sentido, la llegada de crédito de largo plazo favorecería no solo la compra de viviendas por parte de jóvenes demandantes, sino también la ejecución de proyectos que generan empleo local y tienen un efecto federal, llegando a zonas como el Conurbano, el Gran Rosario y el Gran Córdoba.
Agenda interna para los desarrolladores
Mientras se discute la intervención del FGS, Tabakman reclamó trabajo puertas adentro por parte de las empresas: mejorar productividad, reducir costos y optimizar el diseño de proyectos para recuperar márgenes. La reactivación del sector, subrayó, depende tanto de políticas públicas que faciliten el financiamiento como de decisiones privadas que hagan viable cada emprendimiento en el marco de la nueva realidad de precios internacionales y costos dolarizados.
Conclusión: voluntad política y recursos disponibles
El mensaje final de la propuesta es claro: los recursos existen y la palanca para movilizarlos está en manos del Estado. El FGS contiene activos que pueden reconvertirse en crédito de largo plazo sin generar déficit fiscal, siempre que haya un marco técnico y legal que proteja la operación. En palabras de los protagonistas del debate, hace falta voluntad política para convertir ahorro dormido en una cadena virtuosa que impulse la vivienda, la obra y la actividad económica.
