La vivienda asequible se ha convertido en uno de los mayores desafíos sociales en Europa. Ante esta realidad, la Comisión Europea ha presentado un nuevo marco regulatorio que permitirá a las autoridades nacionales, regionales y locales establecer límites a los alquileres de corta duración en zonas con grave escasez de vivienda.

Este movimiento busca abordar la proliferación de pisos destinados al turismo a través de plataformas digitales como Airbnb o Booking que han transformado el mercado inmobiliario en las grandes ciudades europeas.

Un marco común para actuar con seguridad jurídica

La propuesta de Bruselas no implica una prohibición general de los alquileres vacacionales ni uniformidad en las restricciones entre ciudades. La competencia sobre vivienda sigue siendo principalmente responsabilidad de los Estados y las administraciones locales. Sin embargo, la Comisión Europea busca proporcionar un marco común que permita actuar con mayor seguridad jurídica en zonas con alta presión inmobiliaria.

El coste de la vivienda ha aumentado más de un 60% en la Unión Europea desde, mientras que los ingresos de los ciudadanos han crecido a un ritmo mucho menor. En España este incremento ha alcanzado el 72% situando al país por encima de la media europea.

Criterios para identificar zonas tensionadas

El nuevo marco establece criterios para determinar cuándo una zona puede considerarse sometida a una presión extraordinaria sobre la vivienda. Entre estos criterios figura la relación entre el precio de una vivienda y la renta disponible de sus habitantes. Se considera una situación de tensión cuando el precio medio de una vivienda equivale, como mínimo, a ocho años de renta disponible per cápita y esta relación ha aumentado durante la última década.

Además, las autoridades deberán demostrar que el problema no parece destinado a resolverse por sí solo en los próximos tres años. Para ello, deberán analizar factores como la evolución demográfica y el equilibrio entre la oferta y la demanda. Las medidas deberán estar respaldadas por datos, ser necesarias, proporcionales y no discriminatorias, además de contar con una duración limitada.

El impacto del turismo en el mercado inmobiliario

La cuestión es especialmente sensible en ciudades con fuerte presión turística. Cuando un propietario puede obtener mayores ingresos alquilando una vivienda durante periodos cortos a visitantes que destinándola al mercado residencial, aumenta el incentivo para retirar inmuebles del alquiler convencional.

El comisario europeo de Energía y Vivienda, Dan Jorgensen ha señalado que Bruselas no pretende combatir los alquileres de corta duración por principio. Su argumento es que la situación cambia cuando este modelo empieza a encarecer la vida cotidiana y a expulsar a residentes de sus propios barrios.

La vicepresidenta de la Comisión Europea, Teresa Ribera ha planteado la iniciativa como un respaldo a los alcaldes y gobiernos que llevan tiempo reclamando mayor margen de actuación. El objetivo es crear un «paraguas legal» europeo que permita a las ciudades adoptar políticas de vivienda con mayor seguridad.

La propuesta europea llega después de que distintas administraciones hayan tomado medidas por su cuenta. BarcelonaChamonixBaviera o Países Bajos ya han aplicado restricciones relacionadas con los usos turísticos o no residenciales de las viviendas.

La Comisión Europea reconoce que el impacto de su propuesta será desigual. Sus efectos dependerán de las condiciones de cada mercado y, sobre todo, de las decisiones que adopten las autoridades competentes. Su apuesta es ofrecer herramientas para que las ciudades puedan intervenir allí donde la presión sea más intensa.