El mercado inmobiliario argentino sigue en proceso de reacomodamiento y, según varios referentes, la recuperación sostenida depende en gran medida de crédito hipotecario accesible y de largo plazo. Economistas como Miguel Kiguel, Martín Redrado y Federico González Rouco plantean que la solución no es solo macroestabilidad, sino también movilizar instrumentos que permitan otorgar préstamos en pesos a 20 o 30 años. Sin ese fondeo, la demanda estructural permanece contenida y la construcción, sector intensivo en empleo y demanda local, no logra generar el efecto multiplicador esperado.
En ese diagnóstico aparece con fuerza la propuesta de utilizar al Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses como elemento central para articular ese financiamiento. El FGS tiene un stock de activos valuado en torno a US$70.000 millones en bonos, acciones y otros instrumentos, pero su vinculación con la economía real hoy es limitada. Las alternativas sugeridas incluyen la compra de carteras hipotecarias, la garantía o financiamiento de proyectos privados y la cofinanciación de obra pública con provincias, todo ello con mecanismos que no generen déficit fiscal.
El FGS como instrumento para el crédito y la inversión
La idea central es que el FGS pueda actuar como inversor o garante para expandir el crédito hipotecario de largo plazo. Los especialistas proponen mecanismos creativos, incluso con apoyo de organismos internacionales, para movilizar esos recursos sin comprometer la sostenibilidad fiscal. Por ejemplo, la adquisición de carteras hipotecarias por parte del fondo facilitaría que los bancos liberen liquidez para otorgar nuevos préstamos, y el uso del FGS como garante podría reducir la prima de riesgo exigida por el sistema financiero. Estas alternativas buscan transformar activos financieros en financiamiento a largo plazo para vivienda y obra nueva.
Cuello de botella: ahorro bancarizado y funcionamiento del sistema
Otro límite estructural es la escasez de depósitos en el sistema financiero. Según exposiciones en el evento «Real estate 2026: expectativas y realidad», organizado por Reporte Inmobiliario el 10 de mayo de 2026, los depósitos representan apenas entre el 12% y el 15% del PBI, muy por debajo de economías comparables como Chile, donde superan el 80%. Si los bancos captan fondos de corto plazo, su capacidad para financiar hipotecas a 20 o 30 años es limitada. Además, se estima que existen más de US$200.000 millones fuera del sistema local, recursos que deberían incorporarse mediante incentivos y nuevos instrumentos de ahorro.
Instrumentos técnicos: UVA y profundidad del mercado de capitales
En cuanto a la metodología, muchos analistas respaldan el uso del crédito ajustado por UVA como el instrumento más viable para sostener hipotecas de largo plazo. Entre 2017 y 2018 se alcanzaron niveles históricos, con cerca de 60.000 operaciones anuales. No obstante, el desafío no es solo el instrumento sino su escala: como explica Federico González Rouco, los bancos no pueden prestar a 20 o 30 años si se fondean con depósitos a 30 días. Por eso se propone profundizar el mercado de capitales y crear más alternativas de ahorro en UVA, donde tanto el FGS como otros fondos públicos pueden actuar como inversores o garantes.
La construcción: motor con condiciones distintas según el crédito
El tipo de crédito determina el impacto económico. El financiamiento para vivienda usada redistribuye el stock existente; en cambio, el crédito para obra nueva amplía la oferta, genera empleo intensivo y demanda insumos locales, con mayor efecto multiplicador. Por eso los especialistas insisten en que el desarrollo hipotecario debe ir acompañado por financiamiento a desarrolladores, de modo que el endeudamiento de la obra pueda trasladarse luego a la compra final por parte de los hogares.
Competencia desigual y señales para iniciar obras
Representantes del sector privado, como Damián Tabakman (presidente de CEDU), advierten sobre la competencia desigual: hoy existen créditos a largo plazo para viviendas usadas que permiten mudanzas inmediatas, mientras que los desarrolladores ofrecen planes cortos durante la obra. A la vez, el aumento del costo de construcción en dólares supera la suba del precio de venta del usado, lo que encarece el producto nuevo. A pesar de ello, algunos desarrolladores consideran que comenzar obras ahora puede ser prudente para evitar costos aún mayores en el futuro.
En síntesis, la propuesta que gana consenso combina varias aristas: movilizar al FGS hacia instrumentos de financiamiento productivo, profundizar el mercado de capitales, promover instrumentos de ahorro en UVA y diseñar un régimen de incentivos fiscales para la construcción, una suerte de RICO inspirado en el RIGI. Solo con estas piezas sincronizadas, sostienen los expertos, será posible ampliar el acceso a la vivienda, reactivar la construcción y potenciar la creación de empleo.
