La avenida Santa Fe, un eje comercial emblemático de Palermo, está experimentando un cambio de rumbo. En solo un año, ha pasado de ser un símbolo de recuperación a enfrentar una vacancia superior al promedio y una caída significativa en los valores de alquiler.
Este tramo, que se extiende entre Scalabrini Ortiz y Pueyrredón, abarca 1,6 km y alberga 345 locales comerciales. A pesar de su ubicación privilegiada con alto flujo peatonal y cercanía al shopping Alto Palermo, no ha logrado esquivar los efectos del cambio de época.
Datos alarmantes y comparaciones interanuales
Según un relevamiento de LJ Ramos, la vacancia en este corredor alcanzó el 6,67% superando el promedio general del mercado que se sitúa en el 4,6%. Además, el precio pedido promedio se ubicó en US$29/m² ligeramente por debajo del promedio general de US$30,4/m².
Sin embargo, el dato más preocupante es la comparación interanual. En solo un año, la vacancia aumentó un 6,4% y el valor pedido cayó un 29% respecto al relevamiento de 2026. Este cambio marca un quiebre para una avenida que había sido vista como parte de la recuperación del comercio.
Factores detrás del declive
Los expertos coinciden en que no hay una sola causa detrás de este declive. Santiago Winokur bróker para retail y oficinas de Newmark, explica que las marcas son más selectivas debido al contexto actual. «El alquiler tiene que cerrar en función de las ventas esperadas, y hoy el consumo no está acompañando. Si los propietarios no están dispuestos a acompañar a sus inquilinos, son pocas las marcas que pueden afrontar esos alquileres», afirma.
Además, el consumo más moderado hace que las marcas más pequeñas no puedan hacer frente a los gastos fijos. «Antes era habitual aceptar determinados valores para ocupar una avenida emblemática; hoy analizan mucho más la relación entre alquiler, ventas y costos de operación. Si esa ecuación no cierra, prefieren esperar o buscar otra ubicación», sostiene Winokur.
Tipos de locales disponibles
El tipo de locales disponibles también ha cambiado. «Lo que estamos viendo es que los locales chicos y medianos son los que más se están liberando, principalmente porque las marcas más pequeñas son las que más están sufriendo. En cambio, la mayor demanda que estamos teniendo es en los locales de mayor superficie con buen frente y buena visibilidad, que siguen siendo los más buscados por cadenas, marcas internacionales y venta de productos importados», detalló Winokur.
Transformación en los hábitos de consumo
La transformación en los hábitos de consumo es evidente. Con bolsillos más ajustados, los consumidores priorizan la compra de alimentos e insumos para el hogar, como supermercados y comercios especializados, por encima del gasto en restaurantes o salidas. Esto se refleja en la distribución de los rubros: moda y textil lideran la oferta con el 32%, aunque su presencia empieza a perder fuerza.
Diferencias dentro de la avenida Santa Fe
Marcelo Zuliani director comercial de Colliers, señala que no en todo el corredor pasa lo mismo. «En Santa Fe y Bulnes, por ejemplo, la demanda está», explica. Los picos estratégicos de demanda, donde la vacancia es menor, se concentran en los cruces de Coronel Díaz y Santa Fe, Pueyrredón y Santa Fe, y Callao y Santa Fe.
Zuliani también menciona que la rotación en el mercado comercial es elevada, llegando al 18%. «Cuando tenés baja demanda hay rotación, que es lo que está pasando», explica.
Perspectivas futuras
A pesar del panorama actual, el diagnóstico no es necesariamente pesimista. Zuliani afirma que estamos en un momento de quiebre más que en una tendencia de deterioro permanente. «Aunque la falta de consumo del año pasado persista, hay noticias de marcas internacionales que están por llegar, generando competencia entre los rubros», explica.
Winokur coincide en que la avenida está atravesando un ajuste, pero no una pérdida de atractivo. «Santa Fe mantiene atributos sólidos: conectividad, alto tránsito peatonal y una identidad comercial consolidada. Lo que cambió es la dinámica de las marcas que se instalan allí», explica.
Los brokers coinciden en que la demanda está presente. «Cuando el consumo muestre signos de recuperación y los valores acompañen la realidad del mercado, Santa Fe seguirá siendo una de las primeras opciones para muchas marcas», asegura Winokur.
