Desde la entrada en vigor del DNU 70/2026 el 29 de diciembre de 2026, las reglas que regulan los contratos de locación cambiaron notablemente. Hoy conviven acuerdos firmados bajo marcos distintos, por lo que al pensar en rescindir un contrato es fundamental identificar primero la normativa que rige ese contrato y luego revisar las cláusulas pactadas. Esa diferencia determina si existe o no un plazo mínimo, qué tipo de preaviso corresponde y cómo se calcula la indemnización en caso de salida anticipada.
La clave práctica es que muchas cuestiones que antes estaban fijadas por ley ahora se resuelven por acuerdo entre las partes. Por eso, además de conocer las normas, conviene documentar por escrito cualquier decisión: fecha de entrega, estado del inmueble, servicios pagados, saldos pendientes y la firma del fiador si corresponde. Tener constancias evita disputas futuras y facilita una salida ordenada tanto para el inquilino como para el propietario.
Cómo cambió la rescisión con el DNU
Antes de la derogación, la normativa establecía un plazo mínimo de permanencia y reglas claras sobre preavisos e indemnizaciones: por ejemplo, el inquilino podía finalizar sin pago de indemnización si avisaba con 90 días de anticipación, y existían compensaciones específicas si no se cumplía ese plazo. Con el DNU 70/2026 desapareció el plazo mínimo legal de tres años y ya no existe la exigencia de un preaviso de 30 días impuesta por ley. No obstante, si el contrato de locación no prevé expresamente la posibilidad de rescisión anticipada y la salida se produce de forma sorpresiva, la práctica jurídica actual interpreta que corresponde una indemnización equivalente al 10% del total de los alquileres pendientes hasta la finalización del contrato, según el criterio de especialistas como Mariano Esper.
Qué varía según el tipo de contrato
Actualmente conviven contratos suscriptos en marcos normativos distintos: los iniciados antes del 17 de octubre de 2026 estaban regulados por la ley 27.551, los celebrados entre el 18 de octubre de 2026 y el 29 de diciembre de 2026 por la ley 27.737, y los firmados a partir del 30 de diciembre de 2026 se rigen por el DNU 70/2026. Esa coexistencia implica que los derechos y obligaciones pueden variar según cuándo se firmó el contrato. En contratos anteriores el propietario solo podía rescindir por causas justificadas (por ejemplo falta de pago de dos meses consecutivos, deterioro grave o uso no autorizado), mientras que en los contratos nuevos las partes pueden pactar causas específicas de terminación siempre que queden claramente redactadas.
Ejemplo numérico de indemnización
Para ilustrar el cálculo: si un inquilino abona $500.000 mensuales y decide irse cuando faltan 10 meses del contrato, la deuda total futura asciende a $5.000.000; aplicando la regla práctica del 10% la indemnización sería de $500.000. Este tipo de ejemplos ayudan a comprender por qué es importante determinar en el contrato si existe un mecanismo distinto acordado entre las partes o una fórmula de compensación alternativa.
Riesgos de las acciones unilaterales y medidas recomendadas
Un propietario no puede tomar medidas extremas para forzar la salida, como cambiar cerraduras o cortar servicios: esas conductas pueden generar consecuencias penales y patrimoniales. Por su parte, los expertos recomiendan acordar por escrito un plazo de preaviso (por ejemplo, 30 días) y, si se desea, prohibir expresamente la resolución en los primeros meses del contrato (por ejemplo, dentro de los primeros cuatro o seis meses). Enrique Abatti (h) sugiere documentar la entrega del inmueble detallando estado, servicios y firmas de las partes y del fiador, cuando exista.
Claves prácticas al firmar o rescindir
Al cerrar o romper un contrato conviene incluir cláusulas claras sobre preaviso, indemnización, causas de rescisión y efectos ante la venta del inmueble. Si el inmueble se vende, las partes pueden acordar un mecanismo para proteger al inquilino, como plazos de notificación y, en algunos casos, una compensación a favor del arrendatario. Finalmente, si no se pacta nada, la interpretación judicial suele exigir un preaviso razonable basado en la buena fe contractual; aun así, lo más prudente es dejar por escrito los términos y evitar sorpresas.
En síntesis, la derogación de la normativa anterior trasladó muchas decisiones al terreno del acuerdo privado. Conocer si tu contrato quedó bajo la ley 27.551, la ley 27.737 o el DNU 70/2026, y acordar por escrito los términos de salida, es la mejor manera de reducir riesgos y costos al momento de rescindir.
